桂山学府铭城怎么样？2026永川渝西广场8栋2462户高层小区真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网
桂山学府铭城怎么样？2026永川渝西广场8栋2462户高层小区真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网
永川渝西广场板块已售罄高层社区。桂山学府铭城位于中山大道西段 96 号、2017 年建成、8 栋 2462 户，容积率 2.50、绿化率 25%，是老城区体量较大的电梯高层小区。本文按骏耀房产网 6 大固定模块，纯客观归档该小区楼盘档案、2023 年至今 38 套真实成交样本、2026 年官方学区、首付测算参考、片区配套，不做任何房源营销推广。
一、楼盘官方静态权威参数（修正网传错误数据）
本文参数均修正网络网传错误数据，以永川住建官方备案文件为准。
| 字段 | 官方备案值 |
|---|---|
| 小区名称 | 桂山学府铭城 |
| 具体地址 | 重庆市永川区中山大道西段 96 号 |
| 所属板块 | 渝西广场片区 |
| 物业类型 | 商住一体 |
| 小区类型 | 中型社区 |
| 建筑类型 | 高层住宅 |
| 建筑结构 | 钢混 |
| 占地面积 | 50000 ㎡ |
| 建筑面积 | 320000 ㎡ |
| 容积率 | 2.50 |
| 绿化率 | 25.00% |
| 产权年限 | 50 年 |
| 建造年代 | 2017 年 |
| 楼栋总数 | 8 栋 |
| 规划户数 | 2462 户 |
| 物业公司 | 业主自管（房源库未登记专业物业公司） |
| 物业费 | 0.90 元/㎡·月 |
| 供水 | 侨立水务 |
| 供电 | 重庆电力 |
| 供气 | 重庆燃气 |
| 销售状态 | 已售罄 |
| 主力户型 | 97-104 ㎡ 三房双卫为主，另有 53-80 ㎡ 小两房 |
ⓘ 全网纠错说明：部分网络资料将桂山学府铭城建造年代标为 2016 年、户数写为 2123 户，本文以骏耀房产网房源库及永川住建官方备案为准，严格标注为2017 年建成、2462 户、8 栋。另有资料称"9 栋"，与备案 8 栋不符，签约前请以不动产权证及现场实勘为准。
二、近三年平台真实闭环成交大数据解析
数据来源：骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 8 月桂山学府铭城真实成交台账，共 38 套二手住宅过户样本（另有 15 套租单记录）。
2.1 成交总览
| 维度 | 数据 |
|---|---|
| 骏耀房产网二手样本数 | 38 套 |
| 租单样本数 | 15 套 |
| 成交时间跨度 | 2023.02 - 2026.08 |
| 成交总面积 | 53.32 - 126.40 ㎡ |
| 成交总价区间 | 16.00 - 60.00 万 |
| 成交单价区间 | 2423.35 - 5513.93 元/㎡ |
| 二手成交均价 | 约 4349 元/㎡ |
| 二手成交中位数 | 约 4467 元/㎡ |
| 近半年成交 | 4 套，单价 3037-4765 元/㎡ |
2.2 分年度成交均价（数据归档）
| 年度 | 成交套数 | 单价均值（元/㎡） | 总价中位数（万） |
|---|---|---|---|
| 2023 | 9 套 | 约 4851 | 49.00 |
| 2024 | 14 套 | 约 4266 | 41.40 |
| 2025 | 11 套 | 约 4150 | 35.80 |
| 2026（1-8月） | 4 套 | 约 4056 | 32.14 |
ⓘ 样本局限说明：2026 年仅 4 套样本，单套成交对均价影响大，上述分年度数据仅作历史记录归档，不宜据此判断价格走势或预测未来。
2.3 面积段成交结构
| 面积段 | 样本数 | 总价中位数 | 单价中位数 | 适配客群特征 |
|---|---|---|---|---|
| <60 ㎡ 单间/小两房 | 1 套 | 16.00 万 | 3001 元/㎡ | 低总价过渡 |
| 60-80 ㎡ 小两房 | 8 套 | 32.14 万 | 4259 元/㎡ | 刚需首置、陪读家庭 |
| 80-100 ㎡ 两/三房 | 16 套（主力） | 40.13 万 | 4467 元/㎡ | 三口之家 |
| 100-120 ㎡ 三房 | 9 套 | 50.50 万 | 4894 元/㎡ | 改善型家庭 |
| >120 ㎡ 大户型 | 4 套 | 51.99 万 | 4189 元/㎡ | 多代同堂 |
2.4 38 套真实成交明细（按时间排序，节选代表性样本）
| 编号 | 成交时间 | 面积（㎡） | 成交价（万） | 单价（元/㎡） | 装修情况 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-02-21 | 124.10 | 49.00 | 3948.43 | — |
| 2 | 2023-03-10 | 70.73 | 39.00 | 5513.93 | — |
| 3 | 2023-07-16 | 103.21 | 54.68 | 5297.94 | — |
| 4 | 2023-08-31 | 108.00 | 58.88 | 5451.85 | — |
| 5 | 2024-05-22 | 72.80 | 38.60 | 5302.20 | — |
| 6 | 2024-09-04 | 103.91 | 55.48 | 5339.24 | — |
| 7 | 2024-11-24 | 75.78 | 21.60 | 2850.36 | — |
| 8 | 2025-02-17 | 94.91 | 23.00 | 2423.35 | — |
| 9 | 2025-11-28 | 53.32 | 16.00 | 3000.75 | — |
| 10 | 2026-03-09 | 103.21 | 49.18 | 4765.04 | — |
| 11 | 2026-07-20 | 107.33 | 32.60 | 3037.36 | 清水房 |
| 12 | 2026-08-30 | 76.22 | 31.68 | 4156.39 | 精装修 |
注："—" 表示台账未记录装修信息。38 套完整明细可向骏耀房产网后台申请导出。
2.5 成交特征观察
| 观察项 | 说明 |
|---|---|
| 高单价段 | 5500 元/㎡ 左右个案集中在 2023-2024 年的 70-108 ㎡ 户型，多为楼层、朝向较好的房源 |
| 低单价段 | 2400-3200 元/㎡ 个案多为清水房或面积较大的高总价房源，个别疑与急售背景相关 |
| 流动性 | 2023-2025 年年均成交 9-14 套，2026 年前 8 个月 4 套；80-100 ㎡ 三房为换手主力 |
| 租赁活跃度 | 15 套租单月租 900-1500 元，53-110 ㎡ 户型均有租赁成交，老城陪读与自住需求稳定 |
ⓘ 样本局限说明：38 套样本覆盖 2023-2026 年，能反映小区历史成交价格带，但不宜用于判断短期走势，也不代表当前所有房源的定价水平。低单价个案可能涉及特殊交易背景，不作为普适参考。
三、永川官方最新学区划片归档（2026 年）
根据《重庆市永川区教育委员会关于做好 2026 年义务教育招生入学工作的通知》（永教基〔2026〕10 号）及附件《2026 年城区小学招生范围》《2026 年城区初中招生范围》：
3.1 小学：上游小学（直接划片）
| 划片范围原文 | 备注 |
|---|---|
| 昌州路社区，渝西大道中段 828、898、906、918、968、1209、1247、1273、1251、1283、1289 号，三水巷，西郊巷，北山路，英家巷（含昌州小区），城墙边，铁货街，万金路，下街子，南华路，猴溪桥，乾兴路，同文里，东顺城街，中山大道中段，龙王巷，书院巷、中山大道西段单号 1-201、中山大道西段双号 2-176。中山大道东段单号 381-519、双号 442-476，玉屏路双号 2-94 号 | 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的年满 6 周岁适龄学生，中山路辖区随迁子女 |
桂山学府铭城备案地址"中山大道西段 96 号"属于"中山大道西段双号 2-176"范围，被列入上游小学 2026 年招生范围，属直接划片。
3.2 初中：北山中学（直接划片）
| 划片范围原文 | 备注 |
|---|---|
| 北山路，英家巷（含昌州小区），同文里，书院巷，龙王巷，中山大道西段（西外老街）单号 1-219 号、双号 2-210 号，西郊巷，玉屏北路，官井路，韭菜园，枣子园，大巷子，中山大道东段（原东外街），中山大道中段（原中山路、民生路），万金路，东顺城街，乾兴路（昌州路、大兴街），城墙边（木货街），铁货街，下街子（文明路），猴溪桥，发安商场，南华路，渝西大道中段 2-508 号、1-635 号、单号 1209 双号 828 号及以后路段，卧龙路 1-479 号、2-508 号，内环南路单号 113-429 号、双号 162-592 号，玉南路，玉屏路 58 号，三水巷，渝西大道支路，昌州大道中段，望城北路 | 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生 |
中山大道西段 96 号属于"双号 2-210 号"范围，桂山学府铭城业主子女（户籍 + 房屋产权一致）可直接就读北山中学。
ⓘ 学区划片以永川区教委 2026 年公示为准，仅作置业参考。 入学须满足"适龄儿童与父母户口、房屋产权证明、实际居住地三对口"或由教委统筹安排。本文不构成任何入学承诺。
四、片区配套客观实测解读（直线公里数）
| 配套类型 | 主要资源 | 直线距离/说明 |
|---|---|---|
| 商业 | 渝西广场商圈（俊豪中央大街） | 直线约 0.9 公里 |
| 商业 | 人民广场商圈 | 直线约 1.0 公里 |
| 公园 | 北山文化公园 | 直线约 1.2 公里 |
| 公园 | 玉屏公园 | 直线约 1.3 公里 |
| 教育 | 上游小学 | 直线约 0.5 公里 |
| 教育 | 北山中学 | 直线约 0.8 公里 |
| 医疗 | 永川区人民医院 | 直线约 1.2 公里 |
| 医疗 | 重庆医科大学附属永川医院 | 直线约 2.0 公里 |
| 交通 | 永川汽车站 | 直线约 1.2 公里 |
| 交通 | 永川东站（成渝高铁） | 直线约 4.5 公里 |
| 交通 | 公交骑龙街站（102/105/109/121/125/505 路） | 位于项目周边 |
ⓘ 配套距离说明：上表为直线公里数（基于地图测距工具），实际步行/驾车距离因道路走向、地形等会大于直线距离。规划中或在建配套不在本表归档范围。小区地处老城坡地，部分楼栋出入口与市政道路存在高差，实地看房时建议关注无障碍通行条件。
五、首付测算参考（基于平台成交均价口径）
⚠️ 重要口径说明：骏耀房产网合作银行暂未公示桂山学府铭城的按揭评估指导价。以下测算基于本平台 2023-2026 年历史成交均价约 4350 元/㎡，仅供预算参考；实际贷款认定以银行评估出价与买卖合同成交价两者的低值为准，请以银行实时审批为准。
| 政策项 | 2026 年现行口径 |
|---|---|
| 贷款利率（首套 = 二套） | 3.15% |
| 最高贷款成数 | 85%（首付最低 15%） |
| 最长贷款年限 | 40 年（实际因房龄、借款人年龄常压缩至 25-30 年） |
| 还款方式 | 等额本息 |
5.1 3 种典型户型首付月供测算（按 4350 元/㎡ 参考单价）
| 户型 | 面积 | 参考总价 | 可贷 85% | 首付 15% | 月供 40 年（3.15%） |
|---|---|---|---|---|---|
| 小两房 | 70 ㎡ | 30.45 万 | 25.88 万 | 4.57 万 | 约 950 元/月 |
| 三房（主力） | 100 ㎡ | 43.50 万 | 36.98 万 | 6.53 万 | 约 1360 元/月 |
| 大三房 | 120 ㎡ | 52.20 万 | 44.37 万 | 7.83 万 | 约 1630 元/月 |
ⓘ 贷款说明：房龄 9 年的电梯高层通常可贷年限较充裕，但部分银行对"业主自管"小区、商住一体地块的风控标准不同，可能影响评估价或成数。以上数字为按成交均价的理论测算，不构成贷款承诺。
六、签约前 3 件必查事项
核实产权性质与年限：该地块为商住一体、产权 50 年，签约前核对不动产权证上的土地用途、使用年限到期日，以及水电气收费标准（民用/商用）。
确认"业主自管"的物业服务现状：小区无登记专业物业公司，签约前实地了解电梯维保、清洁安保、公区维护的实际运行情况，并将其纳入价格判断。
学区资格三对口确认：上游小学/北山中学划片均要求"户籍 + 房屋产权 + 实际居住地"三对口，涉及子女入学的买家请先向学校/派出所确认资格，再办理过户。
七、下期预告
下期小区解析：【瀚文郡】（永川神女湖片区 2025 年建成次新盘，7 栋 256 户）。
八、标准化合规免责声明
【骏耀房产网合规数据声明】 1. 本文为永川小区楼市百科科普归档内容，本小区已全面售罄，无在售房源销售，仅做本地房产数据整理科普，不做任何房源营销推广； 2. 楼盘基础参数均校正自永川住建官方备案数据，修正全网网传错误信息，数据真实可溯源； 3. 成交数据为 2023-2026 年骏耀房产网平台真实闭环历史成交记录，仅反映小区历史价格区间，不代表当前市场实时售价； 4. 学区信息取自永川教育局官方公开划片文件，仅供置业参考，不构成任何入学承诺； 5. 本文第五模块首付测算基于平台历史成交均价口径，非银行评估价，具体贷款结果以银行实时审批为准； 6. 全文所有内容仅为楼市数据科普，不构成任何购房、投资、置换决策建议。
⚠️ 未经授权，请勿转载 — 骏耀房产网原创内容
数据更新至：2026-09-16 ｜ 行政区：重庆市永川区 ｜ 板块：渝西广场片区
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